Entscheider:Inside · Folge #47
Lars von Lackum
CEO · LEG Immobilien SE
„Wir bauen nicht mehr neu – es ist einfach zu teuer."
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CEO · LEG Immobilien SE
„Wir bauen nicht mehr neu – es ist einfach zu teuer."
Zum LinkedIn-Beitrag dieser Folge„An der Theke abends spricht halt jeder über seine Wohnung und seine Wohnsituation." Für Lars von Lackum ist das kein Nebensatz, sondern die Beschreibung seines Geschäfts: Die LEG Immobilien SE vermietet rund 170.000 Wohnungen an etwa eine halbe Million Menschen, im Schnitt für rund sieben Euro den Quadratmeter – gut 450 Euro netto kalt.
Von Lackum kommt aus Duisburg, ist zur Schule gegangen in Mülheim an der Ruhr, hat Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterexamen gemacht und war lange in der Versicherungswirtschaft, bevor er 2019 als Chief Digital Officer zur LEG kam und noch im selben Jahr an deren Spitze rückte. Im Gespräch mit Bastian Lopez Estrada beschreibt er das Spannungsfeld, in dem er täglich austariert: sozial für den Mieter, klimaschützend für die Welt, rentabel für die Aktionäre eines MDAX-Konzerns. Er rechnet vor, warum eine Modernisierung, die die Miete um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter hebt, Menschen aus ihren Wohnungen treibt – und warum die LEG deshalb seit 2022 aus dem Neubau ausgestiegen ist.
Er erklärt, weshalb er nicht auf Dämmung, sondern auf Innovation setzt: Luft-Luft-Wärmepumpen, die im Sommer auch kühlen, und ein KI-Thermostat, das rund 15 Prozent Heizkosten spart. Er erzählt, was er als CDO an Datenfriedhöfen vorgefunden hat und warum genau diese Aufräumarbeit heute die Voraussetzung für den KI-Einsatz ist. Und am Ende wird er deutlich: gegenüber dem linken Rand, der Enteignung als Lösung verkauft, und gegenüber dem rechten, der Wohnraum nach Herkunft verteilen will.
„Nur Innovation kann uns helfen, in diesem Spannungsfeld erfolgreich zu sein."
— Lars von Lackum
Von Lackum kennt beide Seiten: Versicherungen waren „so ein ganz artifizielles Produkt, über das keiner an der Theke redet". Wohnen ist das Gegenteil. „Neben Fußballverein und werden wir endlich Weltmeister ist das glaube ich das zweite große Thema, zu dem jeder was beitragen kann. Und jeder ist da natürlich ebenfalls Nationaltrainer." In den Beständen der LEG leben Menschen aus mehr als 100 Nationen, viele mit mittlerem oder niedrigem Einkommen, manche auf Transferleistungen angewiesen. Entsprechend genau spürt das Unternehmen, was gesellschaftlich passiert: „Da spüren wir den gesellschaftlichen Druck und die Sorge, sich das tägliche Leben nicht mehr leisten zu können." Die harte Grenze ist beziffert – wer nach einer Modernisierung mehr als 50 Cent pro Quadratmeter zusätzlich zahlen soll, sucht sich oft günstigeren Wohnraum. Mietausfälle sieht er trotzdem kaum, dafür ein anderes Problem: Scham. Viele, die Anspruch auf Unterstützung hätten, nehmen sie nicht in Anspruch – „ich habe mein ganzes Leben es immer geschafft, ohne staatliche Hilfe durchs Leben zu kommen. Ich gehe nicht zum Amt." Von Lackums Appell: „Du musst dich nicht schämen, wenn du staatliche Hilfe in Anspruch nimmst." Die aktuell diskutierte Kürzung des Wohngelds hält er ausdrücklich für die falsche Antwort.
Das Klimaziel 2045 hält er für richtig – „nach dem aktuellen Hitzesommer haben wir alle gesehen, was es bedeutet, nicht an dem Ziel zu arbeiten". Nur darf man dabei eines nicht suggerieren: dass Investitionen dieser Größenordnung folgenlos für die Miete bleiben. „Wohnen wird teurer, wenn wir in diesem Umfang investieren – und wir treffen dort auf Menschen, die bereits jetzt eine Herausforderung sehen, tagtäglich ihre Miete zu bezahlen." Für die Dimension zieht er einen Vergleich, den er aus erster Hand kennt: Die Sanierung der ostdeutschen Bestände nach der Wende kostete hunderte Milliarden – die Klimaneutralität aller deutschen Bestände bis 2045 wird ähnlich groß. Und den dritten Anspruch verschweigt er nicht: „Wir brauchen auch eine angemessene Rendite für unsere Aktionäre." Sein Selbstbild dazu ist unaufgeregt ehrlich: „Dieses Spannungsfeld versuchen wir auszutarieren. Das gelingt mal besser und mal schlechter. Zumindest braucht es das Bewusstsein dafür, dass alle drei zu ihrem Recht kommen müssen."
Der wohl deutlichste Satz des Gesprächs. Bei einer Bestandsmiete von rund sieben Euro landet ein Neubau bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter – „und das hat mit dem, was wir an Produkt anbieten, nichts zu tun". Die Gründe stapeln sich: hohe Bauauflagen, die faktisch überall Oberklasse erzwingen – „du baust halt immer einen Mercedes, einen BMW oder einen Audi", auch dort, wo niemand eine S-Klasse braucht. Genehmigungsverfahren, die Jahre dauern, weil sich gegen jedes Baufeld „unmittelbar mindestens drei Bürgervereinigungen" bilden. Dazu der Zinsanstieg, der langgebundenes Kapital teuer macht. Vier Regulierungsebenen greifen gleichzeitig ineinander – EU, Bund, 16 verschiedene Landesbauordnungen und die Kommune, die am Ende die Baugenehmigung erteilt und gerne noch Kindergarten und Grundschule mitbestellt. Von der europäischen Ebene kommen mit den Nullemissionsgebäuden weitere Kostentreiber. Den „Bauturbo" der Bundesregierung nennt er ein Weitergeben der heißen Kartoffel: „Bauen dauert 2 Jahre, Baugenehmigungsprozess 3 Jahre. Selbst wenn der Bürgermeister am ersten Tag mutig ist, sind die Menschen erst nach seiner Neuwahl eingezogen – und in der Zwischenzeit hat er alle anderen drumrum verärgert." Die LEG hat 2022 die Entscheidung getroffen, die letzten gut 400 Wohnungen fertiggestellt und baut seither nicht mehr neu. Was es stattdessen bräuchte: „mutige Entscheidungen rund um welche Qualitäten wünschen wir uns."
„Wir ziehen jedem Haus ein Wintermäntelchen an": Dach neu decken, Geschossdecken dämmen, Fenster tauschen, Styropor an die Fassade – „das ist prohibitiv teuer", und die daraus folgende Mieterhöhung können die meisten Menschen nicht tragen. Also sucht die LEG nach Lösungen mit kleinerem Investitionsvolumen. Luft-Luft-Wärmepumpen zum Beispiel, also im Kern Klimaanlagen, die im Sommer auch kühlen – ein Thema, bei dem Deutschland international auffällt: Auf einer Investorenkonferenz in Tokio war das die erste Frage, verbunden mit ehrlichem Erstaunen. Dass Veränderung Zeit braucht, hat er im eigenen Bestand gelernt: Bei der Einführung habe ihn niemand vor Begeisterung umarmt, „ich würde sagen, wenn ich die jetzt wieder treffe, dann umarmt mich jeder von denen mindestens einmal". Dazu kommt ein KI-gestütztes Thermostat, das die Wärmedaten ausliest und den hydraulischen Abgleich übernimmt – rund 15 Prozent Heizkostenersparnis. Und dann die Digitalisierung, die er als CDO begonnen hat: eine über Jahre gewachsene, unfassbar komplexe IT-Landschaft und Datenbestände, in denen nicht einmal klar war, ob „Gebäude" den ganzen Baukörper oder den Hauseingang meint. Daten einheitlich definieren und einheitlich sammeln – Kärrnerarbeit über Jahre, mit der er „ganz viele Menschen enorm gequält" hat. Aber ohne die geht KI nicht: „Wenn du das nicht aufgeräumt hast, dann hast du halt nur Grütze im Ergebnis." Heute läuft ein AI-First-Ansatz, der zwingt, Prozesse neu zu denken statt bestehende zu digitalisieren – Anliegen in über 100 Sprachen richtig verstehen, Handwerkereinsätze so terminieren, dass nicht drei Anläufe nötig sind, und die 60 Belege zu einer Betriebskostenabrechnung nicht mehr von Hand zusammensuchen. „Wir sind weit davon entfernt, dass wir schon fertig sind."
Die Wachstumsstory hat drei Säulen. Erstens das Mietwachstum selbst: Der deutsche Mietmarkt ist stark reguliert und langfristig angelegt, deshalb gibt es keine angelsächsischen Ausschläge von 20 oder 30 Prozent, sondern kontinuierliche 3 bis 4 Prozent – genug, um den Gegenwind aus steigenden Zinsen zu überkompensieren. Und der ist real: Bei rund 20 Milliarden Euro Bilanzvolumen und etwa 9,5 Milliarden Euro Nettoverschuldung macht es einen erheblichen Unterschied, ob man zu 1,8 Prozent finanziert ist oder refinanzieren muss. Zweitens die Zusatzgeschäfte beim eigenen Mieter – Energieservices, Multimedia, Strom und Gas gleich mit dem Vermieter abschließen. Klassisches Cross- und Upselling, wie man es sonst aus dem Software-Vertrieb kennt: von 50 Millionen Euro im Jahr 2024 auf über 60 Millionen im Jahr darauf. Drittens die Green Ventures – Produkte wie das smarte Thermostat, die die LEG auch an fremde Dritte verkauft. „Das ist ein Milliardenmarkt." Zum Schluss wird er politisch deutlich, und zwar in beide Richtungen. Zur Enteignungsdebatte: „Der Staat ist nicht der bessere Unternehmer" – die Preise kommunaler und genossenschaftlicher Anbieter seien sehr vergleichbar mit den eigenen, „und dieser Wettbewerb schafft ein gutes Wohnen". Zu „Wohnraum für Deutsche": „Wir sind ein Zuwanderungsland und werden das bleiben." Als Kind des Ruhrgebiets hat er mehrere Einwanderungswellen erlebt, und die LEG stellt bewusst zugewanderte Menschen ein, weil sie die neu Angekommenen oft am besten verstehen. Sein Fazit zu beiden Rändern: Menschen zu suggerieren, „man hat einfache Antworten auf komplexe Fragestellungen, trägt überhaupt nichts zur Lösung bei".
Lars von Lackum, Jahrgang 1975, ist Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE mit Sitz in Düsseldorf. Geboren in Duisburg und zur Schule gegangen in Mülheim an der Ruhr, studierte er Betriebswirtschaftslehre in Bayreuth und Köln und legte das Wirtschaftsprüfer- und das Steuerberaterexamen ab. Seine Laufbahn führte ihn über die Munich Re, wo er zuletzt das Financial Reporting verantwortete, zur CORPUS SIREO, deren Finanzvorstand er war, und anschließend zur ERGO Versicherungsgruppe – dort zunächst als Leiter der Konzernentwicklung, später als Vorstand der ERGO International. Anfang 2019 wechselte er als Chief Digital Officer zur LEG und übernahm noch im selben Jahr den Vorstandsvorsitz; zwischenzeitlich führte er die Finanzressorts in Personalunion. Sein Vertrag wurde bis Ende 2030 verlängert.
Die LEG Immobilien SE ist im MDAX notiert und vermietet rund 170.000 Wohnungen an etwa eine halbe Million Menschen, mit klarem Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen. Etwa ein Fünftel des Bestands ist öffentlich gefördert, die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei rund sieben Euro pro Quadratmeter – das Unternehmen ist damit einer der größten Anbieter bezahlbaren Wohnraums in Deutschland.
Über die Beteiligungen termios (KI-gestützte Thermostate), dekarbo (Luft-Luft-Wärmepumpen) und RENOWATE (serielle Sanierung) vermarktet die LEG ihre Dekarbonisierungslösungen inzwischen auch an andere Wohnungsunternehmen.